蘇州打響重啟限購第一槍

蘇州打響了重啟限購政策第一槍。

8月11日下午，蘇州市人民政府新聞辦公室官方微信公眾號(hào)“蘇州發(fā)布”稱，自8月12日起，非本市戶籍居民家庭申請(qǐng)購買第2套住房時(shí)，應(yīng)提供自購房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明。居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房的，最低首付款比例，蘇州市區(qū)(不含吳江區(qū))由40%調(diào)整為50%;居民家庭已有2套及以上住房且購房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)停止發(fā)放“三套”及以上住房貸款。

此外，蘇州從土地供應(yīng)、土地競價(jià)、預(yù)售管理、價(jià)格管理、戶籍居民信貸、非戶籍居民信貸、公積金貸款政策等15個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行新的部署和要求，可謂全鏈條、全覆蓋、立體式的調(diào)控新規(guī)。

同日，南京宣布提高二套房首付比例。微信公眾號(hào)“南京發(fā)布”表示，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款已結(jié)清的家庭最低首付款比例調(diào)整為不低于35%(除高淳、溧水);擁有1套住房貸款未結(jié)清的家庭最低首付款比例調(diào)整為不低于50%

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者了解到，在連續(xù)多月領(lǐng)漲全國房產(chǎn)市場后，合肥、廈門等二線城市紛紛收緊房貸政策。

業(yè)內(nèi)人士指出，今年二線城市房價(jià)上漲過快，開發(fā)商高價(jià)拿地現(xiàn)象不減，進(jìn)而導(dǎo)致市場供小于求并引起恐慌，政策調(diào)控也是順應(yīng)市場需求，從而讓樓市回歸理性。

連續(xù)飆漲

自去年秋天開始，蘇州工業(yè)園區(qū)湖東幾塊土地拍賣價(jià)格飆升，此后蘇州工業(yè)園區(qū)房價(jià)突然開始暴漲，帶動(dòng)蘇州其他區(qū)域一起上漲。而從2016年開始，蘇州房價(jià)更是越來越瘋狂。

此前幾個(gè)月，蘇州房價(jià)漲幅一直名列全國前茅。易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)顯示，蘇州(不含昆山、太倉等縣級(jí)市)今年1~4月份新建商品住宅成交均價(jià)為每平方米16969元，相比2015年全年上漲了28.91%。

同時(shí)，房企搶地的熱情也非常高。以5月23、24日蘇州連續(xù)兩天拍賣15幅地塊的情況為例，其中多幅宅地實(shí)施了限價(jià)拍賣，最終兩幅宅地因競價(jià)太高流拍，而24日成交的11幅地塊的平均溢價(jià)率達(dá)到了115%。

對(duì)此，蘇州市不斷出臺(tái)調(diào)控措施。今年3月，蘇州市政府召開常務(wù)會(huì)議，審議通過了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》。主要包括增加市場供應(yīng)、控制房價(jià)增長、加強(qiáng)市場監(jiān)管三大部分共十條。第三條強(qiáng)化價(jià)格管理的“申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不宜調(diào)高，6個(gè)月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%，12個(gè)月內(nèi)不宜超過12%”目的為限制房價(jià)增長過快。

今年4月，為規(guī)范蘇州市個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，蘇州市個(gè)人住房信貸自律機(jī)制全體成員銀行討論形成了蘇州市相關(guān)決議。8條決議涉及嚴(yán)格認(rèn)定首次貸款資格、嚴(yán)查首付資金來源，杜絕“假離婚”、公平競爭等四大方面，業(yè)內(nèi)稱為“房八條”。

今年5月，蘇州國土資源局官網(wǎng)發(fā)布了一則公告，公告稱，“經(jīng)市政府批準(zhǔn)，以下地塊設(shè)定最高報(bào)價(jià)，對(duì)報(bào)價(jià)超過最高報(bào)價(jià)的，終止土地出讓，競價(jià)結(jié)果無效?！碧K州土地限價(jià)令正式出臺(tái)。限價(jià)令將掛牌拍賣的各地塊的最高溢價(jià)率控制在了89%～231%之間。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，去金融杠桿將是調(diào)控的主流政策，對(duì)于各地城市來說，目前房價(jià)上漲的城市數(shù)量逐漸增加，這些城市的房價(jià)漲幅有望被抑制。

收緊成趨勢

克而瑞監(jiān)控的288個(gè)主要城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，2016年7月共有165個(gè)城市一手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比出現(xiàn)上漲，上漲城市數(shù)量較上月減少15個(gè)。其中合肥環(huán)比上漲5.24%，占據(jù)全國漲幅首位，南京、廈門、漳州和武漢以4.38%、4.36%、3.71%、3.64%的漲幅分列全國漲幅二至五位。

“二線城市漲幅超過一線城市的最主要是政策因素。3月份，一線城市出臺(tái)了不同力度的約束性政策抑制了一線城市的價(jià)格上漲，而且從限購、限貸政策看，二線城市目前的寬松程度也最大。整體看，類似廈門、合肥、南京這樣價(jià)格上漲過高過快的城市，未來去杠桿將成為主流政策取向?！睆埓髠フf。

8月9日晚間，合肥出臺(tái)“史上最嚴(yán)”限貸政策。

在合肥有一套房的情況下，有2次及以上貸款記錄，1次或2次未還清的不再受理住房貸款申請(qǐng)。有兩套房的情況下規(guī)定更加嚴(yán)格，有1次及以上貸款記錄，1次或2次未還清的也不再受理住房貸款申請(qǐng)。無房和有一套房的情況下，有1次貸款記錄未結(jié)清，首付比例都是50%。

同時(shí)，合肥也大大提高了銀行貸款的首付比例。根據(jù)新規(guī)，合肥市區(qū)無房無貸款，首付比例仍為25%。合肥市區(qū)無房有1次貸款記錄已結(jié)清，首付比例40%;未結(jié)清，首付比例50%。合肥市區(qū)無房，有2次及以上貸款記錄，已結(jié)清，首付比例60%。

相比之前基本25%的首付比例而言，合肥通過大大提高首付比例來抑制炒房的需求，并給樓市減杠桿。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，與一線城市相比，蘇州、南京、合肥等二線城市在遭遇市場調(diào)整時(shí)，高價(jià)土地項(xiàng)目會(huì)面臨操作層面的風(fēng)險(xiǎn)。而采用提高首付比例、降杠桿控制地王等措施來減緩這類潛在的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，二線城市樓市收緊，體現(xiàn)了對(duì)于下半年房價(jià)管控的決心。